La falta de promociones de vivienda nueva está provocando que en este segmento de mercado haya más demanda que oferta y además, provoca una reacción de desajustes en cadena.
El mercado residencial vive un momento de tensión: hay más demanda que oferta. Hay más gente que quiere comprar que la oferta disponible. Puede parecer raro porque a la vez todos los días se habla de disminución de la demanda, y es cierto en muchas zonas, pero en parte se debe a que la oferta es inferior y las transacciones, lógicamente se reducen.
A mediados de 2021 escribí un artículo sobre lo qué estaba pasando en España y el crecimiento desigual en el mercado español de la vivienda. Y el problema que contaba en ese momento era el desajuste de la oferta y la demanda y sus consecuencias. La situación no ha mejorado, todo lo contrario.
Esto no quiere decir que haya crisis, es más creo que esta palabra no es la adecuada para definir el momento del mercado. Entonces, ¿cuál es la situación? Carencia de vivienda nueva que además se está trasladando a la vivienda de segunda mano. Un desequilibrio que no llega solo al mercado de compraventa, también al de alquiler, donde se incrementa el número de interesados en arrendar. Algunos, como los jóvenes, de manera forzosa. Es tal la demanda de alquiler que muchos proyectos que en condiciones normales irían destinados a la promoción se está derivando al alquiler, con lo que la falta de oferta de obra nueva en venta se agudiza aún más.
¿Por qué no hay vivienda nueva? La falta de proyectos en el mercado se debe al precio del suelo, los costes de construcción y los costes de financiación que son muy elevados. En estos momentos, el préstamo promotor está por encima del 5,5% y los costes ligados a la edificación del mes de noviembre han sido un 8,42% más elevados que en el mismo mes del año anterior y desde mayo de 2020 han subido más de un 20%, según datos publicados por el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana (MITMA).
Esto hace que sea difícil encajar los planes de viabilidad. Y esta inviabilidad es más evidente en el mercado de vivienda protegida. Vivimos una sequía de proyectos y de concursos de comercialización. Los pocos proyectos vienen de la mano de promotoras que tienen abundante reserva de suelo para edificar. El resto tienen más dificultades para comprar suelo porque los propietarios, en vista del tirón de la demanda, prefieren esperar y no vender.
Si juntamos todo esto, el cóctel es explosivo. Una situación que ya viene desde la pandemia. Y en este punto el que quiere comprar vivienda nueva y no la encuentra se centra en segunda mano. Esto reduce la oferta también en este segmento.
Resultado: desajuste en el mercado porque hay más demanda que oferta, y eso que se ha reducido la demanda, debido a la inflación y la subida de tipos de interés. Aunque como dato positivo, en enero estamos detectando la reactivación de las ventas. Una información que hemos testado con otros colegas del sector.
Y, ¿qué pasa con los precios?
Pues no se esperan bajadas porque una demanda, aunque sea menos fuerte, con una oferta más escasa, avala todo lo contrario. La tendencia es mantenerse e incluso incrementarse. En el caso de la vivienda nueva está muy claro, pero en usada ocurre lo mismo, especialmente en aquellas zonas que la demanda se está trasladando al segmento de segunda mano.
Esta situación comentada anteriormente está produciendo en algunas ubicaciones, un incremento insano de precios por falta de oferta adaptada a las nuevas tendencias del mercado. Y ese aumento de precios, puede provocar a su vez otro efecto no deseado, el retraimiento de la demanda. Un problema para el promotor y el usuario.
Actividad del mercado
2022 cerró con más de 700.000 transacciones de vivienda. Los visados de obra nueva para residencial, según datos del MITMA, se situaron en el mes de noviembre de 2022 en 11.449 unidades, con un ascenso del 10,7% sobre noviembre de 2021, aunque con respecto a octubre de este año la subida fue del 3,4%. Las viviendas iniciadas en los últimos doce meses rondan las 110.000.
Pero estas cifras son medias y los datos van por barrios, porque en la Comunidad de Madrid, una de las zonas con más desajuste entre oferta y demanda, los datos indican que en noviembre de 2022 se visaron 1.808 viviendas, un 13,4% menos que en el mes de octubre, aunque en tasa interanual el ascenso es del 5,6%. Una situación similar se da en la ciudad de Barcelona. Málaga, por el contrario, vive un mejor momento, y se espera que el visado de viviendas en la provincia cierre con un aumento importante en 2022. Esta ciudad sigue ganando población y a la vez tiene más disponibilidad de suelo finalista que atrae a nuevos interesados. Además es una demanda de perfil alto, joven y cualificado.
En general, los expertos no ven una evolución positiva de la obra nueva en 2023 y mantienen tibias expectativas respecto a la rehabilitación, si no se movilizan las ayudas directas a propietarios y la promoción de obras con cargo a los fondos Next Generation.
España heterogénea
Seguimos en la España de las dos velocidades. Se necesitan más viviendas, pero no de forma homogénea, y de ahí la necesidad de un análisis profundo. La población es una de las variables que afecta y mucho al modelo inmobiliario.
Por ejemplo, Madrid continúa liderando la demanda en el mercado de obra nueva con una cuota de alrededor del 15%, le sigue Málaga (11%), Barcelona (9 %). En cuarta y quinta posición se sitúa Alicante y Valencia. Frente a esto, la España vacía que pierde población no tiene estas tensiones. Esto se centra en poblaciones de Castilla y León, Castilla La Mancha, Aragón o Extremadura. Además, el envejecimiento de la población afecta aún más a estas zonas.
La solución no es fácil, pero aquí la administración tiene trabajo que hacer. Se deberían acelerar los procesos de maduración de suelo en los momentos bajos del ciclo para evitar que la vivienda se encarezca en los momentos altos. No se hace, y eso provoca inflación en todo el proceso. Tenemos un sistema administrativo lento y farragoso. Todo unido a 17 legislaciones autonómicas que tampoco ayudan.
Idealista/News
Autor: Luis Corral