ANÁLISIS POR DISTRITOS / La falta de nuevas promociones, el aumento de la demanda y el incremento de los costes de construcción disparan los precios de la obra nueva, hasta un 60% por encima de la segunda mano en Madrid y Barcelona.

Pablo Cerezal. Madrid

El precio de la vivienda se ha disparado en los últimos años, al calor de una demanda creciente y una oferta limitada, pero hay un segmento donde este incremento ha sido todavía mayor: en los inmuebles de obra nueva. La todavía mayor escasez de nuevas promociones, sumada al crecimiento demográfico y al aumento de los costes de construcción han provocado que el precio de la obra nueva se dispare, especialmente dentro de las grandes urbes, donde prácticamente todos los pisos se agotan sobre plano. Con ello, el precio de una vivienda de nueva promoción en Madrid y Barcelona se eleva desde el entorno de los 3.000 euros por metro cuadrado en los distritos más asequibles hasta los 8.000 euros en los más exclusivos, hasta un 60% por encima del precio de un inmueble de segunda mano.

El precio de la vivienda se ha incrementado un 2,6% en el último año, de acuerdo con los últimos datos disponibles de Sociedad de Tasación (que mide el valor de tasación de inmuebles similares a lo largo del tiempo, y no las ofertas promedio de los portales, como suele ser habitual), pero el avance no ha sido nada homogéneo y, de hecho, ha ido bastante más allá en el caso de la obra nueva, que registra un
alza del 4,3%. Y, dentro de este mercado, las grandes urbes registran incrementos todavía mayores, con alzas que rozan el 6% en algunos distritos. En concreto, la obra nueva en el distrito madrileño de Ciudad Lineal sube un 5,8% en el segundo trimestre del año con respecto al mismo periodo del pasado ejercicio, seguido de Villa de Vallecas y Barajas (5,7% en ambos casos), mientras que en Barcelona las mayores alzas tienen lugar en el Eixample (4,8%) y Sarrià-Sant Gervasi (4,7%).

Hay tres grandes razones que han catapultado los precios de la vivienda de obra nueva: una demanda al alza, una oferta muy limitada y unos costes crecientes. En primer lugar, la demanda ha crecido con mucha fuerza, al calor del fuerte crecimiento de la población, que viene impulsada por la fortaleza de la creación de empleo en los últimos años y la atracción de inmigrantes. En la última década, la provincia de Madrid ha ganado casi 700.000 nuevos habitantes, mientras que Barcelona ha incrementado su población en cerca de medio millón de personas. Aunque la mayor parte no se hayan
dirigido a la capital en ninguno de los dos casos por la falta de vivienda, sí han desequilibrado la balanza entre la oferta y la demanda.

En segundo lugar, la oferta ha sido muy limitada. En toda la Comunidad de Madrid, a lo largo de los últimos 10 años se han construido 136.600 viviendas (una por cada cinco nuevos habitantes), si bien el
inventario de inmuebles en la capital se ha incrementado en apenas 1.800; mientras que en la provincia de Barcelona se han construido 66.600 viviendas nuevas (una por cada ocho nuevos habitantes), con un retroceso de 2.800 viviendas para uso residencial en la capital, quizá debido al cambio del uso del inmueble a un hostal, por ejemplo.

Y, finalmente, los costes han crecido con mucha intensidad en los últimos años lo que, junto con una preferencia cada vez mayor por mejores calidades, ha acabado por disparar los precios. En concreto,
los costes de construcción medios alcanzaron en junio los 1.310 por metro cuadrado, el máximo de la serie histórica y un 30% por encima de las cifras de 2020, según los datos de Sociedad de Tasación, tanto por los mayores costes de materiales y de los salarios en el sector, impulsados por la falta de obra
especializada, como por la búsqueda de mejores característica en la edificación. Por ejemplo, una de cada dos viviendas ya cuenta con certificado de eficiencia energética A, lo que pone de manifiesto la presencia de mejores aislamientos térmicos, además de contar también con mejor insonorización,
techos más elevados y ventanas más amplias.

Y, cuando se juntan todos estos elementos en una misma coctelera, el resultado es que hay muchas personas compitiendo por comprar muy pocos inmuebles, con una oferta que es todavía más limitada en unas localizaciones muy concretas. Con todo ello, comprar una vivienda de obra nueva en Madrid capital cuesta 4.493 euros por metro cuadrado en junio, un 5,2% más que en el mismo mes del año pasado, aunque hay grandes diferencias. Así, un piso en el barrio de Salamanca cuesta 7.628 euros por metro cuadrado, seguido de Chamberí (6.869 euros), Centro (6.235), Moncloa- Aravaca (6.040), Chamartín (5.727), Retiro (5.035), Arganzuela (4.972), Hortaleza (4.947) o Ciudad Lineal (4.688). Unas cifras que distan mucho de Vicálvaro (2.728 euros por metro cuadrado), Villaverde (2.777), Puente de Vallecas (3.054), Villa de Vallecas (3.154), Carabanchel (3.339), Usera (3.354), La Latina (3.399), San Blas (3.533) o Barajas (4.023), donde hay más espacio disponible para construir. Y también hay ciertas diferencias en el ritmo de los precios, ya que Moratalaz, Ciudad Lineal, Villa de Vallecas o Barajas registran alzas por encima de la media, de hasta el 5,8% anual, quizá por lo atractivo de sus precios para los nuevos residentes, mientras que Chamartín queda bastante más rezagado (4,1%).

“El precio medio de la vivienda nueva ha ralentizado su ritmo de crecimiento en la primera mitad de 2024, pero la Comunidad de Madrid sigue mostrando un gran dinamismo, y a nivel de precio sólo crece menos en la comparativa interanual que Baleares”, explica la delegada general de Madrid Norte en Sociedad de Tasación, Beatriz Ibernón. “A nivel ciudad, a pesar de ser la que más producto terminado saca al mercado en España, Madrid capital presenta un importante desequilibrio entre oferta y demanda de vivienda nueva. El stock disponible es muy limitado y la demanda continúa pujante, provocando que la poca oferta disponible se termine vendiendo en un plazo de tiempo muy reducido, y tensionando los precios”, señala.

Hay que tener en cuenta que, aunque hay bastantes promociones en desarrollo en Madrid, buena parte de estos proyectos tardan años en salir adelante por problemas burocráticos, como está sucediendo
con Madrid Nuevo Norte, lo que hace que la lista de espera para adquirir una vivienda no se reduzca, manteniendo una elevada presión sobre la oferta disponible.

Barcelona
Por otro lado, el precio de la vivienda de obra nueva en Barcelona va todavía más allá, debido a la falta de espacio disponible para construir y las trabas puestas por el ayuntamiento en la última década a las nuevas promociones. El precio por metro cuadrado en la Ciudad Condal alcanza los 5.262 euros, en promedio, un 4,3% por encima de las cifras del año pasado, si bien hay algunos distritos que quedan
muy por encima de esta cifra. Es el caso de Sarrià-Sant Gervasi, donde una vivienda de obra nueva asciende a 8.094 euros por metro cuadrado, seguida del Eixample (6.982 euros), Les Corts (6.323 euros) y Ciutat Vella (6.157), unas cifras que llegan a duplicar las de Nou Barris (3.810 euros) u Horta-Guinardó (4.293 euros). En promedio, la Ciudad Condal arroja una menor heterogeneidad que Madrid
tanto en lo que respecta a los precios como a sus incrementos (con una diferencia de apenas 1,1 puntos entre Eixample, 4,8%, y Horta-Guinardó, 3,7%), con mayores precios que Madrid pero también menores incrementos, debido a que el alza de los precios en los últimos años ha ido mucho más allá del avance de los salarios.

“Cataluña continúa siendo la comunidad autónoma de España con el precio más alto para la vivienda nueva debido principalmente a la escasez de obra nueva en Barcelona que, combinada con una alta
demanda y unos costes de construcción cada vez más altos, ha contribuido a un alza de los precios hasta los 5.262 euros por metro cuadrado en la capital”, explica el director de Grandes Cuentas en la zona noreste de Sociedad de Tasación, Pablo Pluvinet. “Tanto Cataluña como Barcelona están en máximos de la serie histórica. Con todo, su incremento interanual en junio de 2024 ha sido menos acusado que a nivel nacional”, añade. Con todo, en el conjunto de la provincia el avance de los precios
de la obra nueva es algo menor, del 3,7% anual en el primer semestre, debido a que el déficit de vivienda es mucho más intenso en la capital y a que los inversores y trabajadores internacionales
apuestan fundamentalmente por la capital y no por otras ciudades dormitorio. Con ello, se amplía la diferencia de precios entre la vivienda nueva y la de segunda mano, debido tanto a la diferencia de calidades entre las construcciones de ahora con las de hace unas décadas como a la escasez de oferta de este tipo disponible en las zonas céntricas de las grandes urbes. Así, si se comparan los datos de Sociedad de Tasación con los de otras fuentes que recogen los precios de venta de vivienda de segunda
mano, nos encontramos con que la primera incluye una prima de cerca del 60% en los distritos más céntricos que se va reduciendo hacia las afueras, donde hay más vivienda nueva disponible, hasta el entorno del 20%. Sin embargo, los precios han seguido el camino contrario a las transacciones, ya que el incremento de los primeros ha expulsado a buena parte de la demanda hacia el mercado de segunda
mano, que resulta más asequible.

Fuente: www.expansion.es